Suelo arcilloso, losas de cimentación y lo que significan para usted

La Sección Texas de la Sociedad Americana de Ingenieros Civiles (ASCE) enumera indicios como grietas en paredes y techos de tablaroca, paredes que se separan del techo o del piso, marcos de puertas y ventanas descuadrados, y pisos agrietados o levantados. Las puertas que rozan o no cierran están entre los más comunes.

Observe grietas en el ladrillo, ladrillos que giran o se abomban, separaciones en marcos de ventanas y molduras, y grietas en el borde visible de la losa. Hiladas de ladrillo desniveladas también pueden indicar movimiento.

Las mismas guías de ASCE Texas advierten que observar algunas de estas condiciones no significa necesariamente que la estructura funcione mal, y que la edad de la casa y las reparaciones previas importan. El contexto lo es todo.

Las guías indican que una pendiente de piso mayor al 1 por ciento suele notarse, y que la Ley de Estadounidenses con Discapacidades considera excesiva una pendiente del 2 por ciento. Rodar una canica no es una medición; el levantamiento de niveles de un ingeniero sí lo es.

Según las normas de práctica de TREC (22 TAC 535.228), un inspector de Texas debe dar una opinión escrita sobre el desempeño de los cimientos e informar los indicios visibles de mal desempeño, como puertas que rozan o están descuadradas y pisos inclinados. El inspector no está obligado a dar una lista exhaustiva de indicios.

Cuando el inspector señala movimiento, el siguiente paso habitual es un ingeniero profesional con licencia. Las guías de ASCE Texas indican que el ingeniero puede usar un levantamiento de niveles, pero que no debe ser la única base para evaluar la deflexión y la inclinación, porque sin un levantamiento original no se conoce la forma inicial de la losa. Un buen informe expone sus datos, supuestos, conclusiones y recomendaciones.

El contratista ejecuta la reparación, a menudo según un plan. Frisco exige permiso para reparar cimientos, con carta sellada de un ingeniero y planos sellados de pilotes, y el ingeniero debe entregar un informe de inspección al terminar. Así, el papel del ingeniero forma parte del proceso municipal, no es un extra.

Obtener la evaluación de un ingeniero independiente antes de pedir presupuestos separa el diagnóstico de la venta de la reparación. Además, da a compradores, vendedores y tasadores un documento confiable.

Las guías de ASCE Texas describen medidas no estructurales que pueden mejorar el desempeño y reducir el movimiento futuro: mantener la humedad del suelo casi uniforme en todos los lados del cimiento (evitando el exceso de riego), controlar árboles y arbustos grandes cerca de la losa, barreras de raíces, canaletas con bajantes que descarguen lejos del cimiento y de los jardines, y una pendiente del terreno de alrededor del 5 por ciento (6 pulgadas en 10 pies) en los primeros 5 pies, cuando sea posible.

Para losas, las guías mencionan métodos como el recalce con pilotes, inyección de lechada, nivelación con mortero (mudjacking), inyección de grietas, tensado de cables y demolición y reconstrucción parcial. El ingeniero responsable debe especificar ubicaciones, tamaños y profundidades, y exigir un levantamiento de niveles al terminar.

Las guías reconocen con franqueza que ninguna reparación logra la perfección y que todo método conlleva cierto riesgo de movimiento futuro. También señalan que algunos propietarios eligen razonablemente hacer reparaciones cosméticas y ajustes de puertas periódicos en lugar de un recalce completo.

El Plan de Gestión del Agua de Frisco limita el riego por aspersión según la temporada: un día por semana en primavera y otoño, dos días por semana en verano y nada de riego de césped con rotores o aspersores del 1 de noviembre al 31 de marzo. La ciudad menciona como opciones la manguera de mano, la manguera de goteo y el riego por goteo, y las áreas con goteo pueden regarse cualquier día cuando sea necesario. Si el riego del cimiento forma parte de su plan, confirme las reglas vigentes con Recursos Hídricos de Frisco al 972-292-5800.

La Declaración del Vendedor de TREC pregunta por defectos conocidos en cimientos o losas, asentamientos o movimiento del suelo, drenaje deficiente y reparaciones previas de estructura o techo. Si hizo reparaciones, adjunte el informe del ingeniero, la factura, el permiso municipal y cualquier garantía.

Si sospecha movimiento, un informe de ingeniero antes de publicar le permite decidir si reparar o ajustar el precio, en lugar de reaccionar a la inspección del comprador durante el período de opción.

Con el contrato de reventa de TREC, el período de opción le permite terminar por cualquier motivo. Si el inspector señala movimiento, programe al ingeniero dentro de ese plazo, no después.

Muchas empresas de reparación ofrecen garantías y sus condiciones varían, incluido si se transfieren al nuevo dueño y cuánto cuesta. Pida el documento de garantía y lea las condiciones de transferencia.

Como Frisco exige permiso para reparar cimientos, una reparación anterior debería aparecer en la búsqueda de permisos eTRAKiT de la ciudad. Una reparación con informe final del ingeniero y permiso cerrado es mucho más fácil de explicar a un comprador y a un tasador.