Mudarse a algo más pequeño en Frisco, sin perder lo que construyó

Muchas personas que reducen espacio en Frisco no se van de Frisco. Criaron a su familia en una casa de dos pisos con un buen patio, y ahora quieren un solo nivel, menos mantenimiento y seguir cerca de sus médicos, su iglesia y sus nietos. Es un buen plan, y trae tres preguntas de dinero que casi nadie hace a tiempo: qué pasa con mi congelamiento de impuestos, cuánto de mi ganancia paga impuestos y dónde encuentro una casa de un piso que me guste.

Esta guía responde cada una con su fuente. Es un punto de partida para conversar con su contador y, cuando haga falta, con un abogado. Soy REALTOR, no abogado ni contador; para el aspecto legal, <a href="https://angaritalaw.com">The Angarita Law Firm</a> puede ayudarle, y un contador público debe revisar su situación tributaria.

Texas da a los propietarios de 65 años o más dos beneficios importantes sobre su vivienda principal. Primero, según la Sección 11.13(c) del Código Tributario, todo distrito escolar suma una exención de $60,000 a la exención general de $140,000. La Sección 11.42 indica que la exención por edad aplica a todo el año fiscal en que usted cumple 65, así que no tiene que esperar al siguiente enero.

Segundo, la Sección 11.26 fija un tope al impuesto escolar: el distrito no puede cobrarle más de lo que pagó el primer año en que calificó, salvo que haga mejoras. Desde 2024, la ley también recalcula el tope a la baja cuando el estado comprime las tasas escolares o sube la exención.

Esto es lo importante para quien se muda a algo más pequeño. El tope puede trasladarse a su próxima vivienda principal en Texas como porcentaje. La Sección 11.26(h) calcula el nuevo tope aplicando a la casa nueva la misma proporción entre impuesto congelado e impuesto completo que tenía la casa anterior, y el distrito de tasación puede emitir un certificado con las cifras. Mudarse no borra el beneficio, pero comprar una casa mucho más cara puede subir el monto en dólares.

La Ciudad de Frisco agrega lo suyo: una exención adicional de $80,000 para propietarios de 65 años o más o con discapacidad, además de la exención general de 20%, y un congelamiento municipal para personas mayores que califican, vigente desde el 1 de enero de 2022. El cónyuge sobreviviente de 55 años o más puede conservar el tope escolar si sigue viviendo en la casa. Las solicitudes se presentan ante el distrito de tasación del condado, por lo general antes del 1 de mayo.

La Publicación 523 del IRS explica la exclusión por venta de vivienda. Si fue dueño de la casa y vivió en ella como residencia principal al menos dos de los cinco años anteriores a la venta, puede excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 si declara en conjunto con su cónyuge. Por lo general solo se puede usar una vez cada dos años.

La ganancia es el precio de venta menos los gastos de venta, menos su base ajustada. La base empieza con lo que pagó y aumenta con mejoras que agregan valor, alargan la vida de la casa o la adaptan a nuevos usos, como un techo nuevo, una ampliación o una cocina remodelada. Las reparaciones de rutina por lo general no cuentan.

Para quienes llevan muchos años en Frisco, esa lista de mejoras vale dinero. Si compró a principios de los 2000 y la ganancia se acerca o supera la exclusión, cada factura de techo, aire acondicionado, piscina o remodelación puede importar. Por mis años en construcción y remodelación, puedo ayudarle a listar lo que se hizo y aproximadamente cuándo, y su contador decide qué cuenta.