Cómo vender su casa en Texas viviendo en otro país

En la mayoría de los casos el comprador es el agente de retención, y el IRS puede hacerlo responsable del impuesto si no retiene a un vendedor extranjero. Por eso compradores, prestamistas y compañías de título lo toman en serio, y por eso le preguntarán desde temprano por su situación fiscal.

Por lo general es el precio de venta: el efectivo pagado, el valor de mercado de cualquier otro bien entregado y las deudas que asuma el comprador. La retención se calcula sobre esa cifra, no sobre su ganancia. En una venta de $350,000 al 15%, se retendrían $52,500, aunque el impuesto real termine siendo mucho menor.

Si el precio es de $300,000 o menos y el comprador es una persona física que, junto con su familia, piensa vivir en la casa al menos el 50% de los días en que se use durante cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses, por lo general no hay retención. Si el precio total supera $300,000, la excepción no aplica aunque la parte de cada copropietario sea menor.

Si la retención estándar sería mayor que lo que usted realmente deberá, usted o el comprador pueden pedir al IRS un certificado que la reduzca o la elimine. Mientras la solicitud esté pendiente, el comprador igual debe retener en el cierre, pero no tiene que enviar el dinero al IRS hasta el día 20 después de que el IRS envíe su decisión.

Para recibir el crédito por la retención necesita un número de contribuyente de Estados Unidos. Quien no tiene número de Seguro Social solicita un ITIN con el Formulario W-7. El IRS indica que negará la solicitud presentada antes de que exista un contrato de compraventa firmado, salvo que haya otra razón válida; con el contrato firmado, el W-7 puede enviarse junto con el 8288-B.

El comprador presenta los Formularios 8288 y 8288-A. El IRS sella una copia del 8288-A para usted, y esa copia se adjunta a una declaración de impuestos en Estados Unidos para acreditar lo retenido.

Puede firmar usted mismo los documentos ante un funcionario autorizado, o darle a una persona de confianza en Texas un poder notarial duradero para que firme en su nombre. Según la sección 751.0021 del Código de Sucesiones de Texas, el poder debe estar firmado por el otorgante y reconocido ante un funcionario autorizado para tomar reconocimientos de firma.

La sección 121.001 del Código de Práctica y Recursos Civiles de Texas permite que, fuera de Estados Unidos, el reconocimiento de firma lo tome un cónsul o agente consular estadounidense, o un notario u otro funcionario facultado para tomar juramentos en ese país. Eso incluye a un notario público mexicano.

México forma parte del Convenio de La Haya sobre la Apostilla desde el 14 de agosto de 1995, y Estados Unidos desde el 15 de octubre de 1981. La apostilla certifica la firma del notario y sustituye la antigua cadena de legalización consular. Pregunte por escrito a la compañía de título si la exige y si necesita una traducción al inglés.

Texas otorga comisiones a notarios en línea. Según la Secretaría de Estado de Texas, el notario debe estar físicamente en Texas, mientras que el firmante puede estar en cualquier lugar, con audio y video en ambos sentidos, verificación de identidad y una grabación que se conserva cinco años. Si la compañía de título y su aseguradora la aceptan para su escritura es decisión de ellas, así que confírmelo con tiempo.

Cuando un apoderado firma una escritura con un poder duradero, la sección 751.151 del Código de Sucesiones exige registrar el poder ante el secretario del condado donde está la propiedad a más tardar el día 30 después de presentar la escritura. Envíe el original a la compañía de título con bastante anticipación.