Usted se mudó. La casa sigue en Texas.

La Publicación 523 del IRS permite excluir hasta $250,000 de ganancia por la venta de su vivienda principal, o $500,000 para matrimonios que declaran en conjunto, si cumple la prueba de elegibilidad. La ganancia por encima de eso, o la que no califica, paga impuestos.

Debe haber sido dueño de la casa al menos 24 meses y haber vivido en ella como vivienda principal al menos 24 meses durante los 5 años anteriores a la venta. Los meses no tienen que ser seguidos. Además, no puede haber excluido la ganancia de otra venta de vivienda en los 2 años anteriores.

La ventana de 5 años avanza con la fecha de venta. Si vivió en la casa de enero de 2021 a enero de 2024, esos últimos 24 meses de uso (enero de 2022 a enero de 2024) quedan dentro de la ventana solo si la venta cierra más o menos antes de enero de 2027. Después de eso, podría perder la exclusión completa. Es la aritmética de la regla; un contador debe confirmar sus fechas exactas.

Según 26 U.S.C. 121(b)(5), el tiempo posterior a la última fecha en que usó la casa como residencia principal, dentro de la ventana de 5 años, no cuenta como uso no calificado. Sin embargo, la depreciación que dedujo o pudo deducir por la renta después del 6 de mayo de 1997 no puede excluirse y paga impuestos al vender, según la Publicación 523.

Si usted o su cónyuge prestaron servicio oficial prolongado calificado, es decir, servicio activo por más de 90 días o por tiempo indefinido en una base a 50 millas o más de la casa o en vivienda del gobierno, puede elegir suspender el período de prueba de 5 años hasta por 10 años. La suspensión más los 5 años no puede pasar de 15 años.

Si vendió antes de cumplir los 2 años principalmente por un traslado laboral, y el nuevo trabajo está al menos 50 millas más lejos de la casa que el anterior, la Publicación 523 indica que podría calificar para una exclusión parcial. Las razones de salud y ciertos hechos imprevistos también pueden calificar.

Antes que nada, pida a su agente un recorrido en vivo por video: cada cuarto, el techo, el jardín, el aire acondicionado y la etiqueta del calentador. Verá lo mismo que verán los compradores y decidirá con datos, no de memoria.

Su agente puede coordinar contratistas con licencia y enviarle presupuestos por escrito con fotos del antes y el después. Apruebe por escrito, por correo o mensaje, para que cada cambio quede registrado. Con mi experiencia en construcción y remodelación, puedo ayudarle a distinguir las reparaciones que importan a compradores y prestamistas de las que no.

Use una caja de llaves electrónica, mantenga la luz, el agua y el gas conectados para las inspecciones, como exige el contrato de reventa de TREC durante su vigencia, y programe revisiones periódicas si la casa está vacía.

Los contratos, contraofertas y enmiendas de reparación suelen firmarse electrónicamente. Asegúrese de que su agente tenga un teléfono y un correo donde lo localice rápido en su nueva zona horaria, porque el período de opción y los plazos del contrato de TREC corren en días calendario.

La escritura y los documentos de cierre deben notarizarse. Puede firmar ante un notario donde vive, mediante un poder notarial duradero a favor de alguien en Texas o, si la compañía de título lo acepta, con un notario en línea de Texas; según la Secretaría de Estado, el notario en línea debe estar en Texas y el firmante puede estar en cualquier lugar.

La compañía de título normalmente le envía el dinero por transferencia. Verifique las instrucciones llamando a la compañía a un número que usted mismo busque, nunca a uno que llegue por correo electrónico.