Cómo vender una casa rentada con el inquilino adentro

La Biblioteca de Derecho del Estado, citando al Texas Tenant Advisor, indica que el nuevo dueño debe respetar el contrato y los demás acuerdos hechos con el dueño anterior, salvo que el contrato diga expresamente que termina con la venta. Lea su contrato antes de publicar la casa para ver si tiene una cláusula de venta.

La Biblioteca de Derecho del Estado señala que en Texas no hay leyes que regulen la entrada del arrendador; manda el contrato, que puede o no exigir aviso previo. Si el contrato no permite la entrada, el arrendador podría no tener derecho a entrar sin permiso, con posibles excepciones por emergencias o reparaciones. Los tribunales consideran el disfrute pacífico como una condición implícita de todo contrato.

La sección 92.105 del Código de Propiedad de Texas establece que, cuando la propiedad se vende, el nuevo dueño responde por la devolución de los depósitos desde la fecha en que adquiere el título, y debe entregar al inquilino una declaración firmada en la que reconoce esa responsabilidad y el monto exacto. El vendedor sigue siendo responsable hasta que el nuevo dueño reciba el depósito o asuma la obligación, salvo que un contrato escrito diga otra cosa.

Si los contratos se ceden, el formulario 51-1 de TREC obliga al vendedor a transferir los depósitos al comprador en el cierre y al comprador a entregar al inquilino la declaración firmada. El vendedor además declara si cada contrato está vigente, si algún inquilino está en incumplimiento o pagó renta por adelantado y si hay disputas. La renta se prorratea hasta la fecha de cierre según el contrato de reventa de TREC.

Tanto el contrato de reventa de TREC como el formulario 51-1 indican que, una vez firmado el contrato de compraventa, el vendedor no puede crear un nuevo contrato de renta ni modificar uno existente sin el consentimiento por escrito del comprador.

Busque la cláusula de entrada, cualquier plazo de aviso, si el contrato permite letreros o caja de llaves, y si dice algo sobre una venta. Esas condiciones definen lo que puede pedirle al inquilino.

Cuéntele sus planes al inquilino directamente, antes de poner el letrero. Explíquele cómo serán las visitas y cuánto podría tardar el proceso. Un inquilino dispuesto a cooperar es el factor que más influye en cómo se muestra una casa habitada.

Ofrezca horarios fijos, por ejemplo dos tardes entre semana y un bloque el fin de semana, con un aviso igual o mayor al que pide el contrato. Algunos dueños ofrecen un descuento en la renta o un servicio de limpieza a cambio de mantener la casa presentable; ponga cualquier acuerdo por escrito.

Pida permiso antes de fotografiar objetos personales y retire o difumine todo lo que identifique al inquilino. Considere tomar las fotos cuando el inquilino no esté y después de una limpieza profesional pagada por usted.

Si busca compradores que vivirán en la casa, planifique alrededor de la fecha de vencimiento del contrato o de un acuerdo voluntario y por escrito de salida anticipada. Si busca inversionistas, prepare la relación de rentas, el contrato, el monto del depósito y los registros de reparaciones recientes.