Comprar casa en Texas con ITIN

En un préstamo convencional, Fannie Mae exige que cada prestatario tenga un Seguro Social o un ITIN válido y además que cumpla sus requisitos de residencia legal y documentación (Selling Guide B2-2-01, versión del 3 de septiembre de 2025). Fannie Mae acepta residentes permanentes y no permanentes que estén legalmente en el país. Quien tiene ITIN pero no tiene estatus legal queda fuera de ese canal y depende de un préstamo de cartera.

Para números de caso FHA asignados desde el 25 de mayo de 2025 (Mortgagee Letter 2025-09 de HUD), solo califican ciudadanos y residentes permanentes legales. HUD informó el 9 de octubre de 2026 que los residentes no permanentes pasaron de cerca de 5.8% de las compras FHA a cerca de 0.1% después del cambio.

Entre 10% y 20% en la mayoría de los préstamos ITIN. En una casa de $400,000 eso significa entre $40,000 y $80,000, antes de los gastos de cierre. Algunos prestamistas aceptan dinero regalado por un familiar para la inicial y los gastos de cierre, otros no.

El Urban Institute ubica la tasa entre 0.5 y 2 puntos por encima de una hipoteca tradicional. Solo como ilustración: si a la tasa promedio de Freddie Mac del 22 de octubre de 2026 (7.32%) se le suma ese rango, quedaría entre 7.82% y 9.32%. Con un préstamo de $340,000 a 30 años, el pago de capital e intereses iría de unos $2,452 a unos $2,814 al mes, sin contar impuestos, seguro ni HOA.

Los préstamos ITIN entran en la categoría de hipotecas no calificadas (non-QM). En vez de seguir una sola guía nacional, el prestamista revisa sus ingresos y su historial a su manera. Por eso dos prestamistas pueden darle respuestas muy distintas con los mismos papeles.

El ITIN vence el 31 de diciembre después del tercer año fiscal consecutivo en que no se usa en una declaración federal. Si el suyo venció, renuévelo antes de aplicar. El IRS indica unas 7 semanas para notificar el resultado, y de 9 a 11 semanas en temporada de impuestos (15 de enero a 30 de abril) o si se solicita desde el extranjero.

Lo común son dos años de declaraciones federales y dos años de historial de empleo. Si trabaja por cuenta propia, prepárese para mostrar estados de ganancias y pérdidas además de las declaraciones.

El prestamista quiere ver de dónde sale el dinero de la inicial y cuánto tiempo lleva en su cuenta. Los depósitos grandes sin explicación suelen frenar la aprobación.

Si no tiene historial tradicional, algunos prestamistas aceptan pagos de alquiler y de servicios públicos como referencia. Pregunte cuál es su caso antes de pagar cualquier cosa.

El prestamista compara sus pagos mensuales de deudas, incluida la nueva hipoteca, con su ingreso bruto. NerdWallet menciona límites como 50%, pero cada prestamista ITIN fija el suyo.

Según la CFPB, lo único que un prestamista puede cobrarle antes de entregarle el Loan Estimate es el reporte de crédito, que normalmente cuesta menos de $30. Cualquier otro cobro debe esperar a que usted diga que quiere seguir adelante.

El prestamista debe entregarlo dentro de los tres días hábiles después de recibir su solicitud. Es un formulario estándar de tres páginas, y le permite comparar tasa, cargos y pago mensual entre prestamistas.

El Closing Disclosure debe llegarle al menos tres días hábiles antes del cierre. Compárelo línea por línea con el Loan Estimate y pregunte por cualquier diferencia.

En Texas un notary public no puede dar asesoría legal ni preparar documentos, y anunciarse como "notario público" es un delito. Si alguien que no es prestamista con licencia ni abogado le ofrece conseguirle la hipoteca, desconfíe. Lo explico con detalle en la guía sobre fraude de notarios y transferencias.

Cuando no se consigue financiamiento, a veces aparece la venta con "financiamiento del dueño" bajo un contrato ejecutorio. La ley de Texas exige que el vendedor lo registre dentro de los 30 días y que esté escrito en el idioma en que se negoció. Si le ofrecen un contrato así, haga que un abogado lo revise antes de firmar.