Venta durante un divorcio
La casa, el divorcio y un camino con calma
Cuando termina un matrimonio, la casa suele ser el mayor bien compartido, y unas pocas reglas básicas aclaran las opciones para ambos.
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Antes que nada, unas palabras con cuidado
Si está leyendo esto, probablemente carga con muchas cosas a la vez: emociones, hijos, dinero y una casa llena de años de recuerdos. No tiene que resolverlo todo hoy. El propósito de esta página es explicar cómo encaja la casa en un divorcio en Texas, para que pueda tener conversaciones más claras con su abogado y, cuando llegue el momento, con un agente para la venta.
Le pido que lo lea como información general. Soy REALTOR, no abogado, y nada de esto es asesoría legal para su caso. Para la parte legal, The Angarita Law Firm (angaritalaw.com) ejerce el derecho de familia y puede conversar con usted sobre su situación. Para preguntas de impuestos sobre la venta, consulte con un contador público (CPA).
Lo básico de la propiedad comunitaria en Texas
El Código de Familia de Texas 3.002 define la propiedad comunitaria como los bienes, distintos de los separados, adquiridos por cualquiera de los cónyuges durante el matrimonio. Según el 3.003, los bienes que posea cualquiera de los cónyuges durante el matrimonio o al disolverse se presumen comunitarios.
Según el Código de Familia 3.001, la propiedad separada incluye lo que un cónyuge tenía o reclamaba antes del matrimonio y lo que recibió durante el matrimonio por donación, legado o herencia. Probar que un bien es separado exige prueba clara y convincente (3.003).
El Código de Familia 7.001 establece que el tribunal divide el patrimonio de las partes de la manera que considere justa y correcta, teniendo en cuenta los derechos de cada parte y de los hijos. Por ese criterio, los resultados varían de un caso a otro.
El Código de Familia 5.001 indica que, sea la vivienda familiar (homestead) propiedad separada o comunitaria, ningún cónyuge puede venderla, traspasarla ni gravarla sin la participación del otro, salvo lo que disponga la ley. En la práctica, las compañías de título suelen exigir la firma de ambos cónyuges o una orden judicial que autorice la venta.
Según el Código de Familia 6.702, por regla general el tribunal no puede conceder el divorcio antes del día 60 después de presentada la demanda, con excepciones limitadas por violencia familiar. Muchas veces la decisión sobre la casa se toma durante ese período o después.
Órdenes temporales y protección de los bienes
El Código de Familia 6.501 permite al tribunal dictar una orden de restricción temporal que puede prohibir a cualquiera de los cónyuges destruir, ocultar, gravar, transferir o reducir el valor de los bienes para obstaculizar la división del tribunal.
Según el Código de Familia 6.502, el tribunal puede ordenar, por ejemplo, un inventario y avalúo jurado, el uso exclusivo de la residencia para un cónyuge mientras dura el caso, límites de gastos o un administrador judicial para preservar los bienes.
Algunos condados de Texas publican órdenes permanentes (standing orders) para casos de familia. Los tribunales de distrito del Condado de Collin publican en el sitio web del condado una Standing Order on Children, Property and Conduct of Parties. Pregunte a su abogado qué órdenes aplican en su condado y si afectan la venta de la casa.
Publicar la casa, firmar un contrato o cambiar el seguro pueden tocar esas órdenes. Tener un acuerdo por escrito, o la aprobación del tribunal cuando haga falta, antes de poner el letrero protege a ambos y mantiene el cierre en marcha.
Vender, comprar la parte del otro o conservarla juntos por un tiempo
Ambos cónyuges firman el contrato de publicación y el de compraventa, y el neto se reparte según lo acordado u ordenado. Suele ser el camino más limpio cuando ninguno puede asumir solo el pago. Las decisiones principales son el precio, quién atiende las visitas y reparaciones, y cómo se comparten los gastos hasta el cierre.
Uno se queda con la casa y le paga al otro su parte, a menudo refinanciando la hipoteca a su nombre. La sentencia de divorcio puede adjudicar la casa, pero no saca al otro cónyuge de la hipoteca; solo el prestamista puede hacerlo, normalmente mediante un refinanciamiento.
Algunas parejas acuerdan mantener la casa hasta una fecha, por ejemplo el fin del año escolar, y luego venderla. Funciona mejor con un acuerdo escrito sobre quién paga la hipoteca, los impuestos, el seguro y las reparaciones, y sobre cómo y cuándo se venderá.
Un análisis de mercado o una tasación les da a ambos el mismo número de partida. Si los abogados están de acuerdo, un agente neutral puede entregar el análisis a las dos partes al mismo tiempo.
La exclusión de ganancias después del divorcio
La Publicación 523 del IRS indica que usted puede excluir hasta $250,000 de ganancia en la venta de su vivienda principal, o $500,000 si es un matrimonio que declara en conjunto, si cumple las pruebas de propiedad y uso (por lo general, ser dueño y vivir en la casa al menos 2 de los 5 años anteriores a la venta). Una casa transferida a un cónyuge o excónyuge como parte de un acuerdo de divorcio, por lo general, no genera ganancia ni pérdida en el momento de la transferencia.
Dos detalles de la Publicación 523 importan en un divorcio. Si su excónyuge era dueño de la casa y se la transfirió, usted puede contar el tiempo de propiedad de él o ella como propio, pero debe cumplir por su cuenta el requisito de residencia. Y si usted sigue siendo dueño pero se mudó, puede tratar la casa como su residencia mientras su cónyuge o excónyuge viva allí en virtud de una sentencia o acuerdo de separación. Son reglas técnicas, así que confirme su caso con un CPA antes de fijar la fecha de venta.
Cómo avanza la venta paso a paso
Confirme qué dicen las órdenes permanentes o temporales sobre la casa y quién debe aprobar la publicación.
Ambos deben recibir la misma información al mismo tiempo. Pongan el plan por escrito: precio de lista, quién aprueba las ofertas y cómo se manejan las reparaciones y el acceso para visitas.
Mantenga al día la hipoteca, el seguro y los servicios hasta el cierre. Un pago atrasado afecta el crédito de ambos y puede reducir lo que cada uno recibe.
Ambos firman el contrato, las enmiendas y los documentos de cierre. Pregunte a la compañía de título si es posible firmar en citas separadas, lo que facilita el día del cierre.
La compañía de título paga los gravámenes y reparte el dinero según las instrucciones firmadas y cualquier orden judicial, así que asegúrese de que la sentencia o el acuerdo sean claros antes del cierre.
Lo que dicen los clientes.
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Preguntas frecuentes
¿Quién se queda con la casa en un divorcio en Texas?
¿Puedo vender la casa sin la firma de mi cónyuge en Texas?
¿Cómo funciona la compra de la parte del otro cónyuge en Texas?
¿Conviene vender antes o después de que el divorcio sea definitivo?
¿Pagamos impuesto sobre ganancias al vender la casa en un divorcio?
¿Puede un cónyuge quedarse en la casa durante el divorcio?
- Texas Family Code Chapter 3, Marital Property Rights (3.001, 3.002, 3.003)
- Texas Family Code Chapter 5, Homestead Rights (5.001)
- Texas Family Code Chapter 6 (6.501, 6.502, 6.702)
- Texas Family Code Chapter 7, Award of Marital Property (7.001)
- Collin County District Courts, Local Rules and Standing Orders
- IRS Publication 523, Selling Your Home
- The Angarita Law Firm (family law)
Hablemos de su mudanza.
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